מיסוי מכירת נכס מחוץ לישראל
רווח הון|תושב ישראל|זיכוי
ד"ר אבי נוב, עו"ד
דצמבר 2014
תושב ישראל המוכר דירה מחוץ לישראל עשוי להתחייב במס בשתי המדינות. עם זאת, במקרים מסוימים, תושב ישראל יהיה פטור ממס בישראל, ולחילופין יוכל לקבל זיכוי מס זר (ששולם בחו"ל). יש לבחון תחילה את הוראות פקודת מס הכנסה(נוסח חדש), התשכ"א-1961, ואחר כך את ההוראות המתאימות באמנה למניעת כפל מס במידה וקיימת. כמו כן, חישוב ריווח ההון בישראל תלוי במספר משתנים כמפורט בהמשך. ראו גם: פרשנות בעניין זיכוי מיסי חוץ
להרחבה בנושא זיכוי ממס, ראו: מדריך מיסוי בינלאומי: זיכוי ממס, כולל המלצות לתכנון מס
פקודת מס הכנסה
בהתאם לסעיף 89 לפקודה, תושב ישראל חייב במס על רווח הון אשר נצמח או הופק בישראל או מחוץ לישראל. היות שמדובר בדירה המצויה מחוץ לישראל, הוראות חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963, לרבות ההקלות והפטורים הניתנים מכוחו במכירת דירות מגורים - אינן חלות במקרה שלנו. לפיכך יש לבחון את ההוראות בעניין מס רווחי הון המצויות בפרק ה' בפקודת מס הכנסה. להרחבה בנושא הטבות מס לתושבים חוזרים ועולים חדשים, ראו: המדריך הטבות מס לתושבים חוזרים ועולים חדשים (מדריך לתכנון מס)
פטור ממס בישראל
ישנם מצבים בהם תושב ישראל פטור ממס מקומי בגין הכנסות בחו"ל. אם תושב ישראל מוכר נכס בחו"ל, והוא זכאי לפטור מכוח הוראות סעיף 97(ב) לפקודה מתוקף היותו "עולה חדש", "תושב חוזר ותיק" או "תושב חוזר" – במקרה כזה רווח ההון לא יחויב במס רווח הון בישראל, מכוח הוראות חלק ה' לפקודה.
חישוב המס בישראל
בהתאם להוראות סעיף 91(ב1) לפקודה, שיעור מס רווח ההון שבו יחויב המוכר זאת במידה והוא אינו זכאי לפטור כאמור, יהיה כדלקמן:
עבור רווח ההון האינפלציוני - המוכר אינו חייב במס רווח הון. עבור רווח ההון הריאלי - יחויב המוכר במס רווח הון (על פי חישוב לינארי לפי יחס התקופות) כדלקמן:
- חלק רווח ההון הריאלי שנצמח ממועד רכישת הכנס ועד ליום 31.12.2002 יחויב בשיעור המס השולי החל על המוכר.
- חלק רווח ההון הריאלי שנצמח מיום 3.12.2011-1.1.2003 יחויב במס רווח הון בשיעור 20%.
- חלק רווח ההון הריאלי שנצמח מיום 1.1.2012 ועד למועד מכירת הנכס יחויב במס רווח הון בשיעור 25%.
רווח ההון הכפוף למיסוי יחושב כהפרש בין התמורה המשולמת למוכר לבין העלות המופחתת של הכנס (המחיר ששולם בניכוי הפחת). כמו כן, ניתן לקזז מרווח ההון הוצאות שונות.
Step Up
אם הנכס הועבר אל המוכר במתנה או בירושה, במקרה כזה המוכר ייכנס לנעלי נותן המתנה או המוריש לעניין עלות הנכס, אלא אם נותן המתנה או המוריש הוא תושב חוץ. במקרה כזה ניתן, בתנאים מסוימים, להגיש בקשה לרשות המסים לפרי-רולינג ב"מסלול ירוק", לראות בשווי השוק של הדירה במועד קבלתה כעלותה לצורכי מס בידי המוכר (מנגנון Step Up). להרחבה בנושא זה, ראו: Step Up לנכסים שהתקבלו מחו"ל.
אמנות מס
ככל שמדובר בנכס שהוא דירה, הרי שבהתאם לאמנות המס, מקובל כי זכות המיסוי הראשונה בעסקת מכר כזאת ניתנת למדינת המקור - המדינה שבה מצויים המקרקעין, ואילו זכות המיסוי השיורית ניתנת למדינת המושב - מדינת תושבותו של המוכר. להרחבה בנושא אמנות מס של ישראל, ראו: מדריך אמנות המס של ישראל (כולל תכנוני מס)
ניתן לקבוע פגישה עם עורך דין מיסים בהתראה קצרה
אין לראות באמור לעיל כתחליף לחוות דעת משפטית ו/או לייעוץ משפטי
נכתב על ידי ד"ר אבי נוב, עו"ד
