ארה"ב: מיסוי השקעות נדל"ן

תכנון מס|אמנת מס

תכנון מס מוקדם

המשקיעים בנדל"ן בארה"ב חייבים לקבוע בתחילת הדרך את מטרות של ההשקעה. השאלה היסודית היא - האם הכוונה היא לרכוש נדל"ן בהזדמנות ולמכור אותו מאוחר יותר בריווח, או שמא לרכוש נדל"ן, לפתח אותו ולהשכיר אותו לתושבים מקומיים?

במידה ומחליטים על האפשרות הראשונה (ריווח הון), חשוב להחליט האם מתכוונים לעשות שימוש ברווחים כהון חוזר להשקעות נוספות. במידה ומחליטים על האפשרות השניה (הכנסות שכירות), יש להחליט האם רוצים למשוך את הרווחים לישראל או להשאיר אותם בארצות הברית להשקעות נוספות.

בנוסף לבחינת דיני המס בישראל ובארצות הברית, יש להתחשב גם בהוראות אמנת המס בין ישראל לארצות הברית.

ריווח הון

בהנחה כי המשקיע מתכוון למכור את הנדל"ן ברווח לאחר החזקתו במשך לפחות שנה, הרי שיש ליצור מבנה השקעות כזה שייחשב כ"שקוף", מבחינת רשויות המס בישראל ובארצות הברית, היינו שיראו את המשקיע כמחזיק ישירות בנכס (תוך התעלמות מהיישויות המחזיקות בנכס).

מבנה השקעה מוצע, המניב חסכון במס הוא כזה: תושב ישראל ישקיע בגוף שקוף אמריקאי לצורכי מס, בדין האמריקאי ובדין הישראלי. אותו גוף ישקיע בנדל"ן בארה"ב.

מיסוי העסקה:

בארה"ב - במידה והנכסים הנמכרים הוחזקו במשך למעלה משנה יחול מס רווח הון בשיעור של 15%. המיסוי יעשה במישור היחיד, שכן מדובר בגוף שקוף לצורכי מס בארה"ב.

בישראל - היחיד יהיה חייב במס בשיעור המס על רווח ההון ממכירת הנכסים, תוך קבלת זיכוי על המס ששולם בארה"ב.

מבנה זה עדיף על השקעה באמצעות חברה אמריקאית, שכן השקעה באמצעות חברה גוררת חבות במס חברות בארה"ב בשיעור של כ- 35% (יש להוסיף גם מס מדינתי) ובנוסף לכך יחול מס בגין חלוקת הדיבידנד לתושב ישראל, כך שהמס האפקטיבי עשוי להיות מעל 50%. 

במידה וההשקעה מבוצעת באמצעות גוף שקוף לצורכי מס, כאמור, הרי שחבות המס בארה"ב תהיה בהתאם לשיעור המס השולי החל על היחיד: כ- 35%. החוכמה היא "להעמיס" הוצאות מימון וכן "פחת", כך ש"ההכנסה החייבת" יורדת.

בנוסף למיסוי האמריקאי, בישראל תהיה חבות במס ע"פ שיעורי המס הרגילים (עד 49%) תוך הכרה בהוצאות, פחת וזיכוי בגין המס ששולם בארצות הברית. כמו כן, קיימת אפשרות ליחיד לבחור לשלם מס בשיעור של 15% על המחזור בניכוי פחת וללא הכרה בהוצאות ובמס הזר.