מיסוי השקעות נדל"ן בארצות הברית
מאמר זה עוסק במיסוי השקעות נדל"ן בארצות הברית. המאמר המלא, כולל הערות שוליים, פורסם בכתב העת "מיסים" בהוצאת רונן (כרך כו', מס' 3, יוני 2012) על ידי ד"ר אבי נוב, עו"ד ישראלי, ועומר הראל, עו"ד בתחום המיסוי האמריקאי.
מבוא
מאז פרוץ המשבר הכלכלי בשנת 2008, משקיעים ישראליים רבים בוחרים להשקיע את כספם בנדל"ן בארה"ב. מחירי הנכסים הנמוכים, התשואה הגבוהה על הכסף, וחוסר הוודאות בשוק המניות הביאו להסתערות של משקיעים ישראליים על השוק האמריקאי. כך למשל, מחקר של עיתון גלובס מצא, כי בתקופה שבין אמצע שנת 2010 לאמצע שנת 2011, היו הישראלים במקום השני בעולם מבחינת כמות הכסף שהשקיעו בנכסי נדל"ן בארה"ב. בתקופה זו השקיעו משקיעים ישראליים סך כולל של כ-1.15 מיליארד דולר, והיו אחראיים לעשירית מההשקעות של זרים בנדל"ן בארה"ב.
כתוצאה מכך, עורכי‑דין ורואי חשבון רבים מצאו עצמם לפתע נתקלים בשאלות רבות בעניינים של מיסוי אמריקאי. מאמר זה מציג את סוגיות המס העיקריות הרלוונטיות לישראלים המשקיעים בנדל"ן בארה"ב, וסוקר מספר מבני השקעה אפשריים. יודגש כבר בפתיחה, כי מאמר זה אינו יכול להוות תחליף לייעוץ משפטי ספציפי מותאם לנסיבותיו של המקרה, וכי בכל מקרה ישנן סוגיות מס נוספות אשר הינן בהחלט רלוונטיות לישראלים המשקיעים בנדל"ן בארה"ב, ואשר הדיון בהן חורג מהיקפו של מאמר זה.
במאמר זה התמקדנו בהשקעה ישירה בנדל"ן בארה"ב, קרי, מצב בו משקיע רוכש בעצמו ו/או באמצעות גוף משפטי בשליטתו נכסי נדל"ן בארה"ב. קיימות צורות השקעה אחרות בשוק הנדל"ן האמריקאי, כגון השקעה בקרנות נדל"ן (REIT - Real Estate Investment Trusts), השקעה במניות של חברות נדל"ן אמריקאיות הנסחרות בבורסה, השקעה באג"חים מגובי משכנתאות וכיו"ב, אשר הדיון בתוצאות המס שלהן מצריך מאמר נפרד.
בפרק השני של מאמר זה נסקור את שלושת סוגי המיסים העיקריים הרלוונטיים לישראלים המשקיעים בארה"ב ברמה הפדראלית: מס הכנסה, מס עיזבון ומס סניף. כמו כן נדון בדרכים להפחית מיסים אלו ו/או להימנע מהם. בפרק השלישי של מאמר זה נסקור את שתי סוגיות המס העיקריות בדין הישראלי ביחס לישראלים המשקיעים בארה"ב: זיכוי ממס זר, והיחס ל‑LLC בדין הישראלי. בפרק הרביעי נציג מספר מבני השקעה שונים, נדון בהשלכות המס הנובעות מהשימוש בהם, ונסקור את יתרונותיהם וחסרונותיהם. בפרק החמישי נסכם את הדיון.
המשך המאמר:
פרק שני - מערכת המיסוי בארצות הברית
פרק שלישי - מיסוי ישראלי על השקעות נדל"ן בארה"ב
להרחבה בנושא מיסוי אמריקאי, ראו: מדריך מיסוי בארצות הברית
ניתן לקבוע פגישה עם עורך דין מיסים בהתראה קצרה
אין לראות באמור לעיל כתחליף לחוות דעת משפטית ו/או לייעוץ משפטי
