פרק רביעי - מבני השקעה לנדל"ן בארצות הברית

חברה|שותפות|הכנסות|שיעור מס

מתוך המאמר: מיסוי השקעות נדל"ן בארצות הברית

בפרק זה נסקור מספר מבני החזקה אפשריים לצורך השקעות בנדל"ן בארה"ב המבוצעות על‑ידי משקיעים ישראליים. בכל מקרה, חשוב להבהיר, כי אין "מבנה מנצח". לכל מבנה יש יתרונות וחסרונות, וההחלטה על מבנה ההשקעה מושפעת ממטרות ההשקעה והיקפה, מרתיעת המשקיע מפני סיכון, וגם מגילו ומבריאותו.

למען שלמות התמונה, נסקור בפרק זה גם את תוצאות המס האפשריות במקרה של החזקה בנכסים כיחיד. יחד עם זאת יובהר, כי לאור האחריות הנרחבת המוטלת בדין האמריקאי על בעל נדל"ן, הרי שבשום אופן לא מומלץ להחזיק בנכסים ישירות כיחיד, ויש להחזיק בהם באמצעות גוף אשר מגן על חבריו מפני אחריות אישית (חברה בע"מ, LLC).

החזקת נכסי נדל"ן ישירות כיחיד

הכנסות שכירות

ההכנסות הנובעות מדמי שכירות יחויבו במס בידי היחיד בארה"ב בהתאם למס השולי החל על היחיד (עד 35%), כולל הכרה בהוצאות מימון ופחת. בישראל יחויבו ההכנסות באחד משני מסלולים על‑פי בחירת הנישום:

(א) הכנסות מדמי שכירות ‑ מסלול רגיל

במסלול זה יתמסה היחיד על‑פי שיעורי המס הרגילים (עד 48%) תוך ניכוי הוצאות, פחת וזיכוי בגין המס הזר. בעיקרון, מדובר בהשלמת מס של עד 13% בישראל.

(ב) הכנסות מדמי שכירות ‑ מסלול מקוצר

בהתאם למסלול זה, בישראל יחול מס בשיעור של 15% על המחזור, דהיינו סך דמי השכירות שהתקבלו בידי היחיד. במסלול זה ניתן לנכות פחת, אך לא יותרו בניכוי הוצאות אחרות, כגון: הוצאות מימון והחזקה. מעבר לכך, במסלול זה לא ניתן יהיה לקבל זיכוי בישראל כנגד המס הזר ששולם בחו"ל.

רווח הון במכירת הנכס

בארה"ב ‑ במידה שהנדל"ן הנמכר הוחזקו במשך למעלה משנה, יחול מס על רווח ההון אותו יש לחלק לשניים: מס בשיעור של 25% בגין מרכיב הפחת שנתבע בעבר, ומס בשיעור של 15% על יתרת הרווח. מכירה של נכס שהוחזק שנה או פחות תמוסה בארה"ב על פי שיעורי המס השולי החלים על היחיד (עד 35%).

בישראל ‑ היחיד ישלם מס בשיעור שבין 20% ל‑ 30% על רווח ההון ממכירת הנכסים תוך קבלת זיכוי על המס ששולם בארה"ב. ביחס למכירה תוך פרק זמן קצר, רשות המסים עשויה לטעון, כי מדובר בעסקת אקראי בעלת אופי מסחרי ולכן חבות המס בישראל תהיה בהתאם לשיעורי המס השולי החלים על היחיד (עד 48% לפי הדין כיום) תוך קבלת זיכוי בגין המס בארה"ב (עד 35%).

היתרון להחזקה כיחיד הינו הפשטות והחיסכון בעלויות הכרוכות בהקמה של חברות החזקה, אגרות שנתיות, עלויות לצורך הפעלת שליטה וניהול בחו"ל, וכן עלויות ניהול ספרים במסגרת של חברה. החסרונות להחזקה כיחיד כוללים, בין היתר: חשיפה למס עיזבון, היעדר היכולת לנצל את האחריות המוגבלת המאפיינת חברה בע"מ וגמישות נמוכה יותר ביחס להכנסת שותפים. כמו כן, היחיד מחויב להגיש דוחות מס ברמה האישית לרשויות המס בארה"ב.

החזקת נכסי נדל"ן באמצעות LLC או שותפות אמריקאית

הכנסות שכירות

המיסוי אמור להיות דומה למיסוי היחיד, כאמור לעיל.

מיסוי בארה"ב ‑ החבות במס במישור הפדראלי תהיה בהתאם למס השולי החל על היחיד (עד 35%), כולל הכרה בהוצאות מימון ופחת.

מיסוי בישראל ‑ בישראל תהיה חבות במס על פי שיעורי המס הרגילים (עד 48%) תוך ניכוי הוצאות, פחת וזיכוי בגין המס הזר. בעיקרון, מדובר בהשלמת מס של עד 13% בישראל. יצוין, כי במקרה של שימוש ב-LLC ניתן לדחות את מיסוי ההכנסה בישראל (גם על הרווחים ממכירת הנכסים) במידה שהמשקיע הישראלי איננו בוחר להתייחס ל-LLC כגוף שקוף בהתאם לחוזר מס הכנסה 5/2004 ובכפוף לטענה בדבר שליטה וניהול בישראל. עם זאת, במקרה כזה יהיה מיסוי על דיבידנדים שיחולקו מה-LLC למשקיע, וחבות המס הכוללת במכירת הנכסים עלולה להיות גבוהה יותר.

רווח הון במכירת הנכס

בהנחה שהמשקיע מתכוון למכור את הנדל"ן ברווח לאחר החזקתו במשך למעלה משנה, הרי שניתן ליצור מבנה השקעות שייחשב כ"שקוף" מבחינת רשויות המס בישראל ובארצות הברית, היינו, שיראו את המשקיע כמחזיק ישירות בנכס (תוך התעלמות מהיישויות המחזיקות בנכס).

מבנה השקעה המניב חיסכון במס הכנסה: תושב ישראל ישקיע בגוף שקוף אמריקאי לצורכי מס, בדין האמריקאי ובדין הישראלי. הכוונה היא ל‑LLC או לשותפות (מוגבלת או לא). אותו גוף ישקיע בנדל"ן בארה"ב. מיסוי העסקה בשתי המדינות, אמור להיות כך:

מיסוי בארה"ב ‑ במידה שהנכסים הנמכרים הוחזקו במשך למעלה משנה, יחול מס רווחי הון בשיעור של 15%‑25% כמוסבר לעיל. המיסוי ייעשה במישור היחיד, שכן מדובר בגוף שקוף לצורכי מס בארה"ב.

מיסוי בישראל ‑ היחיד יהיה חייב במס בשיעור שבין 20% ל‑30% על רווח ההון ממכירת הנכסים, תוך קבלת זיכוי על המס ששולם בארה"ב.

במבנה המוצע אין מיסוי בגין חלוקת דיבידנדים. הסיבה לכך היא, שה‑LLC והשותפות נחשבים כגופים שקופים לצורכי מס, הן בישראל והן בארה"ב, ולפיכך העברת הכסף למחזיקים לא תקים חבות במס בישראל ובארה"ב כאחד.

החיסרון המיסויי העיקרי של המבנה המוצע הינו חשיפה למס עיזבון, אשר כפי שפירטנו בפרק 2 לעיל, מדובר בסיכון משמעותי אשר אין להקל בו ראש. חיסרון נוסף, במקרה של שימוש בשותפות, הינו העדר הגבלת האחריות של המשקיעים (כולם או חלקם). יצוין, כי ניתן להתגבר על חסרון העדר הגבלת האחריות, תוך שמירת השקיפות של מבנה ההחזקות מבחינה מיסויית, באמצעות החזקה באינטרס בשותפות האמריקאית דרך חברה משפחתית ישראלית אשר תבחר להיחשב לישות שקופה לצורכי מס בארה"ב.

החזקת נכסי נדל"ן באמצעות LLC המוחזקת בידי שותפות ישראלית

מכיוון שהן השותפות הישראלית והן ה‑LLC ייחשבו לגופים שקופים לצורכי מס, בישראל ובארה"ב, הרי שמבחינת מיסוי ההכנסה (הכנסה משכירות ו/או רווח הון) התוצאה אמורה להיות זהה להחזקה ישירה באמצעות LLC.

היתרון של מבנה זה על החזקה ישירה באמצעות LLC הוא, כי ייתכן שמבנה זה יגן על המשקיע מפני מס עיזבון בארה"ב. עם זאת, עקב חוסר הוודאות בדין האמריקאי ביחס למיקומו של אינטרס בשותפות לצורכי מס ירושה, עדיין קיימת חשיפה למס עיזבון.

בנוסף, יש להיזהר שלא להחזיק באמצעות השותפות הישראלית נכסים במדינות נוספות, שכן אם ייקבע כי האינטרס בשותפות הינו נכס הנמצא בארה"ב, המשקיע עלול להיות חשוף למס ירושה על השווי הכולל של הנכסים המוחזקים על‑ידי השותפות ‑ לרבות הנכסים אשר אינם נמצאים בארה"ב כלל. כמו כן, גם מכירה של אינטרס בשותפות ו/או חלוקה של חלק מנכסי השותפות לאחד השותפים עלולים לייצר אירועי מס בארה"ב.

החזקת נכסי נדל"ן באמצעות LLC המוחזקת על-ידי חברה ישראלית

הכנסת שכירות

מכיוון שה‑LLC הינו גוף שקוף בארה"ב, הרי שההכנסה תמוסה בארה"ב בהתאם לשיעורי המס החלים על חברות (עד 35%). בהנחה שה‑LLC ייחשב כגוף שקוף גם לצורכי המיסוי הישראלי, הרי שהחברה הישראלית תקבל זיכוי על המס ששולם בארה"ב, ולכן נטל המס הכולל יכול להגיע עד 35%. בהקשר זה יצויין, כי ברמות ההכנסה הנמוכות בארה"ב, חברות משלמות שיעורי מס נמוכים יחסית. כך למשל, על רווחים של עד 50,000$ בשנה תשלם החברה הזרה מס בשיעור של 15% בלבד בארה"ב.

לאור האמור, למשתמשים במבנה זה מומלץ לממן חלק מהפעילות של ה‑LLC באמצעות הלוואות בעלים וכך להוריד את הרווח השוטף בארה"ב. אפשרות נוספת היא לפצל את הנכסים בין מספר חברות ישראליות. בנוסף, יש להביא בחשבון את נושא מס הסניף בשיעור של 12.5% בעת הוצאת הכסף מארה"ב. כפי שצויין לעיל, הרי שניתן להימנע מחבות במס סניף על‑ידי הוצאת הכסף מארה"ב בשנה בה מחוסלים כל עסקיה של החברה בארה"ב.

רווח הון במכירת הנכס

כפי שצוין לעיל, חברות אינן נהנות משיעורי המס הנמוכים בגין רווחי הון מהם נהנים יחידים. לכן, מכיוון שה‑LLC ייחשב כגוף שקוף לצורכי מס, אזי חבות המס המקסימלית של החברה הישראלית בארה"ב בעת מכירת הנכסים תהיה 35%.

מס החברות בישראל עומד, נכון להיום, על 25%, והחברה הישראלית תקבל זיכוי בגין המס ששולם בארה"ב. לכן, לכאורה חבות המס המקסימלית תעמוד על 35% בגין המכירה.

עם זאת, יש להביא בחשבון מס סניף, בהנחה שהחברה הישראלית תרצה להוציא את הכסף מארה"ב, אך לא תחסל את כל עסקיה בארה"ב. בנוסף, בעת חלוקת הרווחים למשקיע יחול מס נוסף של עד 30% על הדיבידנד מהחברה הישראלית למשקיע. באופן אופטימלי, ניתן ליהנות משיעור מס נמוך בהרבה אם המשקיע הישראלי יצליח למכור את מניותיה של החברה הישראלית במקום למכור את הנכסים. במקרה כזה, המשקיע הישראלי יחוב במס רווחי הון של עד 30% בלבד בישראל, ויימנע לחלוטין מחבות מס בארה"ב.

היתרון הגדול באפשרות זו הוא הגנה טובה יחסית מחשיפה למיסי עיזבון בארה"ב, שכן, ככלל, מניותיה של החברה הישראלית ייחשבו לצורכי מס ירושה כנכס שאיננו נמצא בארה"ב. החסרונות הם אגרות רבות, שימוש במספר ישויות וכמובן, שיעור המס בעת מכירת הנכסים יכול להיות גבוה מאוד. הכותבים ממליצים להשתמש ב‑LLC לצורך החזקת הנכסים בארה"ב גם משום שקל יותר לעשות עסקים בארה"ב באמצעות ישות אמריקאית, וגם לצורך הגנה טובה יותר למשקיע מבחינת האחריות משפטית (יצוין, כי תוצאות המס במקרה של החזקה בנכסים באמצעות LLC המוחזקת בידי חברה ישראלית אמורות להיות דומות למקרה של החזקה ישירה בנכסים באמצעות חברה ישראלית).

החזקת נכסי נדל"ן באמצעות שותפות אמריקאית (שבחרה להתמסות כחברה בארה"ב) המוחזקת על-ידי חברות ישראליות

הכנסת שכירות

מדובר בתכנון מס פופולרי עבור משקיעי הנדל"ן הישראליים, אשר עושה שימוש בתקנות ה‑Check the box. במבנה זה, השותפות האמריקאית בוחרת להתמסות כחברה בארה"ב. הכנסות השכירות יהיו חייבות במס בשיעור של עד 35% בארה"ב, ומכיוון שהשותפות האמריקאית הינה ישות שקופה לצורכי מיסוי ישראלי, יינתן זיכוי על המס המשולם בארה"ב. ניתן להפחית את בסיס המס בארה"ב באמצעות הלוואת בעלים (כמתואר לעיל), בכפוף למגבלות על ניכוי הוצאות ריבית.

הכנסות הריבית של החברה הישראלית יהיו כפופות לניכוי מס במקור של 17.5% בהתאם לאמנת המס ישראל‑ארה"ב, אולם מכיוון שהשותפות האמריקאית הינה יישות שקופה לצורכי המיסוי הישראלי ומול הכנסת הריבית יש הוצאת ריבית, לא אמור לחול מיסוי נוסף על הכנסות הריבית של החברות הישראליות.

יחד עם זאת, מכיוון שמול הכנסת הריבית יש הוצאת ריבית לחברות הישראליות, הרי שההכנסה החייבת בישראל תהיה גבוהה יותר מההכנסה החייבת בארה"ב. על‑מנת להימנע מכך, ניתן לשקול מתן הלוואה באמצעות חברה נוספת, שאינה שותפה בשותפות. חלוקת הרווחים השוטפים לחברות הישראליות מהשותפות האמריקאית תהיה כפופה לניכוי מס במקור בארה"ב בסך של 12.5%, שכן ארה"ב תתייחס לחלוקה כדיבידנד.

השאלה היא, אם ניתן לקבל זיכוי ממס בגין המס שנוכה במקור (12.5%)? עמדת רשויות המס בישראל בנושא אינה ידועה, ובהחלט ייתכן שרשויות המס בישראל יסרבו לתת זיכוי כזה על‑בסיס הטענה כי אין מדובר בהכנסה חייבת בישראל. בכל מקרה, בתכנון המס המוצע יש לקחת בחשבון מיסים נוספים שונים אשר עלולים להיות מוטלים ברמה הפדראלית על חברות אמריקאיות, כדוגמת ה‑Personal Holding Company Tax. ממס זה ניתן להימנע על‑ידי חלוקת הרווחים השוטפים כדיבידנד.

רווח הון במכירת הנכס

חבות המס המקסימלית בעת מכירת הנכסים בארה"ב עומדת על 35% (שיעור מס החברות). ניתן להימנע ממיסוי נוסף על חלוקת דיבידנד מארה"ב על‑ידי מכירת כל הנכסים בשנה אחת, ולאחר מכן, לבחור להפסיק להתמסות כחברה ולהתחיל להתמסות כגוף שקוף.
היחס לצעד כזה בדין האמריקאי הינו כאילו בעלי המניות (במקרה זה החברות הישראליות) מכרו את מניותיהם בחברה (במקרה זה, השותפות). מכיוון שהשותפות האמריקאית אינה מחזיקה יותר נכסי נדל"ן, הרי שהרווח של החברות הישראליות ממכירת חלקן בשותפות האמריקאית נחשב כרווח שמקורו אינו בארה"ב, ולכן לא אמור לחול מס נוסף על הכסף שיועבר לישראל (לרבות על רווחי השכירות שמוסו בעבר). עקב שיעור מס החברות הישראלי של 25%, ייתכן מאוד שלא יחול מס נוסף כתוצאה ממכירת הנכסים, מהעברת הכסף לישראל או מפירוק החברה המדומה (השותפות) בארה"ב (צעד חסר משמעות מבחינת דיני המס הישראליים).

עם זאת, בחלוקת דיבידנד לבעלי המניות בחברות הישראליות יחול מס נוסף של עד 30% מיתרת הרווח שהגיעה לישראל. באופן אופטימלי, ניתן ליהנות משיעור מס נמוך בהרבה אם המשקיע הישראלי יצליח למכור את מניותיהן של החברות הישראליות במקום למכור את הנכסים. במקרה כזה, המשקיע הישראלי יחוב במס רווחי הון של עד 30% בלבד בישראל, ויימנע לחלוטין מחבות מס בארה"ב.

היתרונות של מבנה זה הינם: צמצום משמעותי של חובות הדיווח החלות על המשקיע הישראלי (ככלל, הגוף היחידי שידווח על ההכנסות יהיה השותפות האמריקאית, אם כי כחברה עליו לציין שמות של בעלי מניות מהותיים), ודאות יחסית למשקיע ביחס לסוגיית הזיכוי ממס זר על ההכנסה השוטפת לעומת מצב של שימוש ב‑LLC, אפשרות לשיעורי מס נמוכים יחסית על ההכנסה השוטפת, הימנעות מהנטל החישובי הכרוך ב‑Branch Profits Tax, ניכוי הוצאות ריבית הינו קל יותר מאשר במקרה של חברה ישראלית המחזיקה ב‑LLC שקופה, דחיית מס (ככל שההכנסה איננה מחולקת לבעלי המניות הישראליים כדיבידנד) והגנה טובה יחסית מחשיפה למיסי עיזבון בארה"ב.

החסרונות במבנה האמור הם, כמובן, האגרות הרבות הנובעות משימוש במספר ישויות, שיעור מס אפשרי גבוה יחסית בעת מכירת הנכסים, והמיסים הנוספים שעלולים לחול על חברה אמריקאית כגון ה‑Personal Holding Company Tax, אשר מונעים דחיית מס (בניגוד למקרה של החזקה ב‑LLC שקופה באמצעות חברה ישראלית), שכן הם מחייבים חלוקה של הרווחים השוטפים כדיבידנד וגוררים חבות מס נוספת הנובעת מהניכוי במקור בארה"ב.

החזקת נכסי נדל"ן באמצעות LLC המוחזקת באמצעות חברה משפחתית ישראלית

הכנסת שכירות

מכיוון שה‑LLC הינו גוף שקוף בארה"ב, הרי שההכנסה תמוסה בארה"ב בהתאם לשיעורי המס החלים על חברות (עד 35%), שכן ככלל, נראה כי השאלה, האם חברה ישראלית תמוסה בארה"ב כחברה, איננה קשורה כלל לשאלה, כיצד היא ממוסה בישראל. החברה המשפחתית נחשבת כגוף שקוף בדיני המס הישראליים ולפיכך יראו את הכנסת החברה המשפחתית כהכנסת היחיד ("הנישום המייצג"). במבנה החזקות זה, היחיד יכול לקבל זיכוי ממס אמריקאי ששולם, בהנחה שה‑LLC ייחשב כגוף שקוף גם לצורכי המיסוי הישראלי בהתאם להוראות חוזר מס הכנסה מס' 5/2004.

רווח הון

כפי שצוין לעיל, חברות אינן נהנות משיעורי המס הנמוכים בגין רווחי הון מהם נהנים יחידים. לכן, בארצות הברית, רווח ההון יהיה כפוף לשיעור מס של עד 35%. בישראל, לאור העובדה כי רווח ההון ייוחס ישירות לנישום המייצג ויסווג כהכנסה הונית עם שיעור מס שבין 20% ל‑30%, אזי חבות המס המקסימלית של החברה המשפחתית הישראלית בעת מכירת הנכסים תהיה 35%.

נדגיש, כי הכנסות החברה המשפחתית המיוחסות ל"נישום המייצג", אינן חלוקת רווחים ואינן דיבידנד. בשונה מחלוקת דיבידנד מחברה רגילה, בחברה משפחתית לא יחול מס על העברת הרווחים לידי היחיד.

יתרונותיו הגדולים של מבנה זה הם:

(1) הגנה טובה ממס עיזבון, שכן לא נראה שלהיותה של החברה המשפחתית גוף שקוף לצורך דיני המס הישראלים יש נפקות כלשהי לצורך סיווגה בדין האמריקאי, ולמעשה היחס אליה אמור להיות כאל כל חברה זרה אחרת;

(2) המיסוי על רווח ההון יהיה נמוך יותר מאשר במסגרת של החזקה דרך חברה ישראלית רגילה.

החיסרון העיקרי של המבנה האמור הוא כי לא ברור אם חברה משפחתית ישראלית זכאית ליהנות מהטבות אמנת המס ישראל‑ ארה"ב, ולכן העברת הרווחים השוטפים לישראל עלולה לחוב במס סניף בשיעור של 30%.

החזקת נכסי נדל"ן באמצעות חברה (Corporation) אמריקאית

ברמת העיקרון מדובר באפשרות לא כדאית בעליל. ישראלי המחזיק ישירות במניותיה של חברה אמריקאית כפוף בארה"ב למס עיזבון. בנוסף, לא ניתן ליהנות משיעורי המס הנמוכים ליחידים בגין רווחי הון, ומכירת מניות החברה תהיה כפופה בארה"ב למס.

הכנסת שכירות

הכנסת שכירות תמוסה בארה"ב לפי שיעורי מס החברות (עד 35%). בעת חלוקת ההכנסה כדיבידנד למשקיע הישראלי ינוכו 25% מס מקור.

מכיוון שבישראל דיבידנד מחברה לבעל שליטה כפוף למס בשיעור של 30%, ומכיוון שהמשקיע יקבל זיכוי בגין המס שנוכה במקור, הרי שעליו יהיה לשלם מס נוסף בישראל בסך של 5% מהדיבידנד.

רווח ממכירת הנדל"ן

רווח זה ימוסה כשם שממוסה הכנסת שכירות.

להרחבה בנושא מיסוי אמריקאי, ראו: מדריך מיסוי בארצות הברית

ניתן לקבוע פגישה עם עורך דין מיסים בהתראה קצרה במייל: [email protected]

אין לראות באמור לעיל כתחליף לחוות דעת משפטית ו/או לייעוץ משפטי