מיסים על השקעות נדל"ן בפורטוגל

מס הכנסה|שיעור מס|הכנסות|נכס|שכירות

ד"ר אבי נוב, עו"ד

מאי 2016

תכנון מס והערכות מיסים על השקעות נדל"ן בפורטוגל מחייבים ידיעה של חוקי המס הן בישראל והן בפורטוגל. לפני ביצוע השקעות נדל"ן בפורטוגל חובה להתייעץ עם מומחה מיסוי כדי לברר מהן חובות המס שלו כתוצאה מהשקעה זו. המיסים שישולמו על ידי תושב ישראל כתוצאה מהשקעות נדל"ן בפורטוגל ייקבעו על פי חוקי המס בפורטוגל ובישראל ובהתאם לאמנת המס בין המדינות, כמפורט להלן.

יצוין כי ביצוע השקעות נדל"ן בפורטוגל יכולים להקנות זכות לתושבות (Golden Visa) ואף לדרכון פורטוגלי. להרחבה בעניין זה, ראו: דרכון פורטוגלי. בעניין זה חובה להתעדכן בחוקים ובתקנות בפורטוגל לעניין קבלת "ויזת זהב".

שימו לב - חוקי המס בפורטוגל ובישראל משתנים מעת לעת ולכן יש לבחון את משמעויות המס הנכונות בסמוך לזמן הרכישה. הסקירה להלן בנושא מיסים על השקעות נדל"ן בפורטוגל אינה יכולה להוות תחליף לייעוץ מס על ידי בעל מקצועי המכירים היטב את משמעויות המס בישראל ובפורטוגל.

האמנה למניעת כפל מס בין ישראל פורטוגל

אמנת המס בין ישראל לפורטוגל נועדה, בין היתר, למנוע תשלום כפל מס. האמנה מסדירה סוגיות שונות, לרבות לעניין השקעות נדל"ן בפורטוגל. לפני ביצוע השקעות נדל"ן בפורטוגל יש לבחון היטב את חבות המס הצפויה מיום הרכישה ועד יום המכירה. ראו גם תקציר אמנת מס ישראל פורטוגל.

מס העברה ורכישה בפורטוגל

המס הראשון בו נתקל כל מי שמבצע השקעות נדל"ן בפורטוגל הוא "מס העברה" (Imposto Municipal sobre Transmissões Onerosas de Imóveis, IMT), ברכישת נכס יד שנייה. הרוכש ישלם שיעור מס של בין 5%-6.5% ממחיר הרכישה בפועל, למעט במקרה שחל פטור ממס זה. לכך יש להוסיף מס רכישה נוסף, או "מס בולים" (Imposto de Selo) בשיעור של כ 0.8%. מדובר בשיעור מס כולל בעת הרכישה של כ 7%.

מס בעלות על נכס בפורטוגל

המס הזה (Imposto Municipal sobre Imóveis, IMI) הרלוונטי לכל מי שמבצע השקעות נדל"ן בפורטוגל משולם בהתאם לשווי הנכס ולא לפי גודלו. חבות המס חלה על בעל הנכס ולא על השוכר. גובה המס משתנה ועומד על 0.3%-0.8% בשנה (בממוצע על 0.5%) מהשווי הרשום של הנכס.

מס על הכנסות משכירות

בפורטוגל

מס ההכנסה בשיעור 28% מוטל על ההכנסות של יחידים מדמי השכירות וזאת לאחר ניכוי הוצאות בהתאם להוראות דיני המס. בעיקרון, מס חברות מוטל בשיעור מדורג של עד 21%.

בישראל

משקיע תושב ישראל (יחיד), יכול  לבחור בין שני מסלולים:

1-תשלום מס בשיעור של 15% מסך דמי שכירות ברוטו, ללא הזכות לנכות הוצאות או מסים ששולמו בחו"ל למעט פחת.

2- לדווח על הכנסה כהכנסה רגילה בהתאם למדרגות המס בישראל עם זכות לניכוי הוצאות וקבלת זיכוי ממס ששולם בפורטוגל.

רכישת נכסים באמצעות חברה פורטוגלית

ישנם יתרונות מיסויים ברכישת נכסים באמצעות חברה המוגדרת כחברה בפורטוגל, אולם חשוב להביא בחשבון את העלויות הכרוכות בכך. במידה והחברה הפורטוגלית אינה נחשבת לתושבת ישראל, בהתאם למבחני שליטה וניהול, החברה לא תמוסה בישראל. במקרה זה בעלי המניות תושבי ישראל יחוייבו בתשלום מס של 25% עד 32% (במידה ומדובר בבעל מניות מהותי, ובהתחשב במס יסף) על דיבידנדים שמחולקים לבעלי המניות. בחלוקת הדיבידנד ינוכה מס במקור בשיעור של 10% ובישראל תבוצע השלמה של 15% עד 22% נוספים.

מס רווח הון 

בפורטוגל

תושב חוץ, יחיד, המוכר את הנכס שברשותו יחויב בתשלום מס בשיעור 28%. תושב מקומי זכאי להקלת מס בתנאים שונים. במידה והנכס מוחזק באמצעות חברה מקומית, במכירת הנכס יוטל מס רווחי הון.

בישראל

בהתאם לאמנת המס בין ישראל לפורטוגל, במידה ושילם יחיד תושב ישראלי מס רווחי הון בפורטוגל, הנמוך ממס רווחי ההון בארץ, ישלים את מס רווחי ההון בישראל. במידה והנכס נרכש באמצעות חברה פורטוגלית, בישראל לא תהיה חבות במס אלא אם החברה נחשבת לענייני מס כישראלית, לאור מבחן "השליטה והניהול".

סיכום
סוגיית המיסים על השקעות נדל"ן בפורטוגל, מחייבת התעמקות בחוקי המס של ישראל ופורטוגל המשתנים באופן תדיר ובאמנה למניעת כפל מס שבין המדינות, ובמיוחד לאור העובדה כי ייתכן ויחול עליכם פטורים שונים או הקלות ממסים. כאמור בפתיחה, מאמר זה מהווה סקירה כללית בלבד של דיני המס, וחובה להיוועץ עם מומחים מתאימים לפני ביצוע השקעות בפורטוגל. 

ניתן לקבוע פגישה עם עורך דין מיסים בהתראה קצרה

אין לראות באמור לעיל כתחליף לחוות דעת משפטית ו/או לייעוץ משפטי

ד"ר אבי נוב, עו"ד, מומחה לדיני מיסים ומיסוי בינלאומי

 

2all - בניית אתרי אינטרנט