ארה"ב: מיסוי השקעות נדל"ן

תכנון מס|אמנת מס

 
ד"ר אבי נוב, עו"ד
 
ספטמבר 2009
 
המשבר הכלכלי בארצות הברית מהווה הזדמדנות להשקעות נדל"ן שם, במיוחד עם משכילים לתכנן את ההשקעה ביעילות מיסויית מקסימאלית. השקעות נדל"ן טובות עשויות להתברר כהשקעות גרועות, אם לא עורכים תכנון מס מוקדם. יש להביא בחשבון מערכת שיקולים מתחום המיסוי הבינלאומי, לרבות אמנת המס בין ישראל לארצות הברית. להרחבה, ראו: מיסוי השקעות נדל"ן בארצות הברית.

תכנון מס מוקדם

המשקיעים בנדל"ן בארה"ב חייבים לקבוע בתחילת הדרך את מטרות של ההשקעה. השאלה היסודית היא - האם הכוונה היא לרכוש נדל"ן בהזדמנות ולמכור אותו מאוחר יותר בריווח, או שמא לרכוש נדל"ן, לפתח אותו ולהשכיר אותו לתושבים מקומיים?

במידה ומחליטים על האפשרות הראשונה (ריווח הון), חשוב להחליט האם מתכוונים לעשות שימוש ברווחים כהון חוזר להשקעות נוספות. במידה ומחליטים על האפשרות השניה (הכנסות שכירות), יש להחליט האם רוצים למשוך את הרווחים לישראל או להשאיר אותם בארצות הברית להשקעות נוספות.

בנוסף לבחינת דיני המס בישראל ובארצות הברית, יש להתחשב גם בהוראות אמנת המס בין ישראל לארצות הברית.

ריווח הון

בהנחה כי המשקיע מתכוון למכור את הנדל"ן ברווח לאחר החזקתו במשך לפחות שנה, הרי שיש ליצור מבנה השקעות כזה שייחשב כ"שקוף", מבחינת רשויות המס בישראל ובארצות הברית, היינו שיראו את המשקיע כמחזיק ישירות בנכס (תוך התעלמות מהיישויות המחזיקות בנכס).

מבנה השקעה מוצע, המניב חסכון במס הוא כזה: תושב ישראל ישקיע בגוף שקוף אמריקאי לצורכי מס, בדין האמריקאי ובדין הישראלי. אותו גוף ישקיע בנדל"ן בארה"ב.

מיסוי העסקה:

בארה"ב - במידה והנכסים הנמכרים הוחזקו במשך למעלה משנה יחול מס רווח הון בשיעור של 15%. המיסוי יעשה במישור היחיד, שכן מדובר בגוף שקוף לצורכי מס בארה"ב.

בישראל - היחיד יהיה חייב במס בשיעור המס על רווח ההון ממכירת הנכסים, תוך קבלת זיכוי על המס ששולם בארה"ב.

מבנה זה עדיף על השקעה באמצעות חברה אמריקאית, שכן השקעה באמצעות חברה גוררת חבות במס חברות בארה"ב בשיעור של כ- 35% (יש להוסיף גם מס מדינתי) ובנוסף לכך יחול מס בגין חלוקת הדיבידנד לתושב ישראל, כך שהמס האפקטיבי עשוי להיות מעל 50%. 

 
חזור מס הכנסה - LLC
 
ישראלים המשקיעים בארצות הברית באמצעות גופים שקופים (כמו LLC), חייבים להביא בחשבון את עמדת רשות המיסים בנושא זה כפי שהיא באה לידי ביטוי ב - שני חוזרי מס הכנסה בנושא זה
 
הכנסות שכירות

במידה וההשקעה מבוצעת באמצעות גוף שקוף לצורכי מס, כאמור, הרי שחבות המס בארה"ב תהיה בהתאם לשיעור המס השולי החל על היחיד: כ- 35%. החוכמה היא "להעמיס" הוצאות מימון וכן "פחת", כך ש"ההכנסה החייבת" יורדת.

בנוסף למיסוי האמריקאי, בישראל תהיה חבות במס ע"פ שיעורי המס הרגילים (עד 49%) תוך הכרה בהוצאות, פחת וזיכוי בגין המס ששולם בארצות הברית. כמו כן, קיימת אפשרות ליחיד לבחור לשלם מס בשיעור של 15% על המחזור בניכוי פחת וללא הכרה בהוצאות ובמס הזר.

במידה וההשקעה מבוצעת באמצעות חברה תושבת ארצות הברית, יש לנקוט במגוון "אסטרטגיות מס", בכדי למנוע מיסוי בשיעור של 25% על תשלומים העשויים להיחשב כדיבידנד, זאת בנוסף למס חברות בשיעור של מעל 35% (מס אפקטיבי של מעל 50%).
 

להרחבה בנושא מיסוי אמריקאי, ראו: מדריך מיסוי בארצות הברית

ניתן לקבוע פגישה עם עורך דין מיסים בהתראה קצרה 

אין לראות באמור לעיל כתחליף לחוות דעת משפטית ו/או לייעוץ משפטי

 
האתר נבנה במערכת 2all בניית אתרים